近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)度。截至2015年底，中國(guó)城市有超過(guò)7億平方米的商品房庫(kù)存積壓。從全國(guó)來(lái)看，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，庫(kù)存降低。然而，很多三、四線城市的庫(kù)存積壓非常嚴(yán)重，樓市崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)很高。其中，北海、三亞、煙臺(tái)等沿海三、四線城市庫(kù)存量高，消化難度大。如何消化這些庫(kù)存成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵因素。
一些三、四線城市，有一部分商品房庫(kù)存注定是消化不掉的。前幾日，地產(chǎn)商大佬任志強(qiáng)再次放炮：建議把難消化的房子“炸掉”。這一建議讓人們想起一百多年前西方國(guó)家的農(nóng)場(chǎng)主為了提高價(jià)格把過(guò)剩牛奶倒進(jìn)河里的故事，“任大炮”再次獲得一片咒罵聲。“炸掉”賣(mài)不出去的房子損失的不僅僅是GDP，還有中國(guó)形象。任志強(qiáng)說(shuō)，如果把房子無(wú)償給窮人居住，會(huì)讓地產(chǎn)商破產(chǎn)，不利于中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。客觀而論，這種說(shuō)法似乎有道理。
早在2015年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，主張盤(pán)活存量房源，以解決不同需求的居民住房問(wèn)題。2015年12月底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦明確指出，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。為服務(wù)于三、四線城市去房市庫(kù)存，相關(guān)部委正就發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，研究制定指導(dǎo)性文件與補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。
那么，政府能否通過(guò)鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，來(lái)實(shí)現(xiàn)快速去庫(kù)存的目標(biāo)呢?這一設(shè)想的操作難度很高。一方面，三、四線城市居民的住房自有率要遠(yuǎn)高于一線城市，且吸納外來(lái)人口的能力非常有限，本地房屋租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá);另一方面，由于租金較低，企業(yè)通過(guò)房屋租賃回收資金的周期相當(dāng)長(zhǎng)，對(duì)那些急于回籠資金償還貸款的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不現(xiàn)實(shí)的，對(duì)房屋租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)也不是一樁有吸引力的投資項(xiàng)目。即便強(qiáng)行讓房地產(chǎn)企業(yè)或相關(guān)機(jī)構(gòu)成為“房東”，民間自發(fā)形成的租賃市場(chǎng)也會(huì)被沖擊得七零八落。最終，那些買(mǎi)房提供給租戶(hù)的個(gè)體“房東”，也不得不把房子賣(mài)掉去“個(gè)體庫(kù)存”。
城市化的基本規(guī)律是，人口將向有經(jīng)濟(jì)活力的城市集中，向資源密集的城市集中，尤其是向有優(yōu)質(zhì)教育資源的城市集中，向有良好生態(tài)環(huán)境的城市集中。很多三、四線城市，并不擁有經(jīng)濟(jì)活力、優(yōu)質(zhì)教育資源或良好生態(tài)環(huán)境。積極消化三、四線城市商品房庫(kù)存最有效的方式只能是通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入增加城市對(duì)人口的吸納能力。問(wèn)題是，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不是一兩年時(shí)間內(nèi)就能取得明顯效果的。
當(dāng)前三、四線城市的商品房庫(kù)存難以消化問(wèn)題是中國(guó)式土地財(cái)政種下的惡果。消化這些商品房庫(kù)存，并非短期內(nèi)可以順利完成。中國(guó)政府擁有強(qiáng)大的行政權(quán)力進(jìn)行管控。倘若市場(chǎng)化改革因地產(chǎn)困境遭遇挫折，這些地區(qū)注定要進(jìn)入經(jīng)濟(jì)停滯和通貨膨脹并存的“滯脹”經(jīng)濟(jì)。
(作者系中山大學(xué)政治學(xué)博士，時(shí)評(píng)作家)
