周一上午參加特殊資產(chǎn)論壇，做一個發(fā)言。
一、中國經(jīng)濟發(fā)展的挑戰(zhàn)
2023年7月18日公布，二季度GDP6.3%
2023年7月24日中央政治局會議起八大創(chuàng)新：房地產(chǎn)新模式、匯率、地方債、新質(zhì)生產(chǎn)力（黃立：高德紅外、軒轅智駕、腦機接口、人形機器人、無人機機庫、飛行器）、戰(zhàn)略腹地、超長期國債、金融監(jiān)管、人工智能+。
2025年7月24日？
1、債務(wù)壓力與結(jié)構(gòu)性失衡
宏觀杠桿率高企：2025年第一季度中國宏觀杠桿率達298%，其中企業(yè)負債率（含城投債）173%、居民61%、政府63%，債務(wù)風(fēng)險在不同行業(yè)和區(qū)域呈現(xiàn)分化。
房地產(chǎn)下行壓力：房地產(chǎn)銷售與新開工面積持續(xù)下滑，房企債務(wù)違約風(fēng)險傳導(dǎo)至金融系統(tǒng)，部分房企通過“資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化+代建輕資產(chǎn)運營”轉(zhuǎn)型，但整體行業(yè)仍處調(diào)整期。
上半年，上海一、二手住房累計成交1311萬平，為2022年以來同期最高，同比增加17%。一手住房累計成交326萬平，同比基本持平。二手住房累計成交985萬平（11.6萬套），同比增加24%。
今年4月底，武漢出臺“漢九條”樓市政策：對“賣舊買新”給予契稅補貼，二孩、三孩家庭分別給予6萬元、12萬元購房補貼，還計劃收購3000套二手房源推進“以舊換新”。武漢樓市回暖勢頭強勁。6月全市商品房網(wǎng)簽銷售面積達161.26萬平方米，環(huán)比增長64.8%；新建住房單月成交1.26萬套，相比去年同期成交量激增57.6%。日光族，搖號。
2、外部環(huán)境復(fù)雜化
貿(mào)易摩擦加劇：美國對華加征關(guān)稅（最高145%），導(dǎo)致中國對美出口預(yù)計減少1/3，出口增速放緩。特朗普改口。
技術(shù)封鎖升級：美國芯片法案等政策限制中國高端半導(dǎo)體發(fā)展，國產(chǎn)替代需加速突破70%自給率目標(biāo)。最近放松，稀土與大市場。
西門子于2025年7月2日宣布，美國商務(wù)部已取消針對中國客戶的芯片設(shè)計軟件（EDA）出口許可要求，其電子設(shè)計自動化工具全面恢復(fù)對華供應(yīng)。此次解禁涉及先進工藝節(jié)點（7納米及以下）的EDA工具，包括物理驗證、時序分析等關(guān)鍵功能模塊。
政策調(diào)整的觸發(fā)因素
中美貿(mào)易協(xié)議推進：2025年6月倫敦會談后，中美就放寬關(guān)鍵技術(shù)限制達成階段性協(xié)議，EDA解禁是協(xié)議落地的具體措施之一。
產(chǎn)業(yè)博弈平衡：美國此前通過限制EDA出口試圖延緩中國芯片設(shè)計能力，但中國市場的戰(zhàn)略重要性（占全球半導(dǎo)體需求57%）迫使美方調(diào)整策略。
3、內(nèi)需與增長動能不足
消費疲軟與通縮壓力：居民消費意愿低迷，CPI預(yù)計下滑至-0.6%，產(chǎn)能過剩與價格下行擠壓企業(yè)利潤。
——價格敏感度飆升
白領(lǐng)午餐消費：70%消費者選擇10-20元套餐，CBD區(qū)域高端餐飲客流量下降40%。自助餐——盒飯——按兩稱（2.5元）
客單價持續(xù)下行：海底撈客單價從110元降至98元，湊湊火鍋套餐價下調(diào)10%后仍難挽客流。
——客群結(jié)構(gòu)劇變
高端客群流失：人均消費300元以上餐廳客流量同比下降35%，商務(wù)宴請需求萎縮至疫情前50%。公款吃喝？榮昌書記
下沉市場競爭加劇：蜜雪冰城縣域門店毛利率超30%，擠壓區(qū)域品牌生存空間。
新舊動能轉(zhuǎn)換陣痛：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（如制造業(yè)）收縮，新興產(chǎn)業(yè)（如數(shù)字經(jīng)濟）尚未形成足夠拉動力，投資回報率下降。
4、人口與區(qū)域結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)
老齡化加速：勞動力減少制約經(jīng)濟增長，社保與醫(yī)療支出壓力增大。
區(qū)域分化：長三角、珠三角等發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級較快，中西部部分省份仍面臨債務(wù)化解與產(chǎn)業(yè)空心化問題。
中央財經(jīng)委員會第六次會議
7月1日召開，聚焦全國統(tǒng)一大市場建設(shè)和海洋經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展兩大核心議題。會議旨在破解當(dāng)前經(jīng)濟循環(huán)中的堵點，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深化，同時培育新增長極以應(yīng)對內(nèi)外挑戰(zhàn)。
——全國統(tǒng)一大市場建設(shè)：破立并舉
1、破除“內(nèi)卷式”競爭
重點整治領(lǐng)域：針對企業(yè)低價傾銷、地方政府隱性補貼、地方保護主義等行為，通過強化標(biāo)準引領(lǐng)（如兩新工作涉及的294項國家標(biāo)準）推動落后產(chǎn)能退出，覆蓋鋰電、光伏、新能源汽車等新興行業(yè)。股市。
政策抓手：優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局（約束地方政府）、推進央國企整合重組、規(guī)范政府采購與招投標(biāo)流程，防止“劣幣驅(qū)逐良幣”。
2、暢通內(nèi)外貿(mào)一體化
出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷路徑：鼓勵外貿(mào)企業(yè)依托國內(nèi)超大規(guī)模市場培育自主品牌，例如代工企業(yè)轉(zhuǎn)型自主品牌建設(shè)，配套完善財稅支持（如出口退稅優(yōu)化）和渠道網(wǎng)絡(luò)。
制度銜接：推動國內(nèi)標(biāo)準與國際規(guī)則對標(biāo)，例如在數(shù)據(jù)跨境流動、知識產(chǎn)權(quán)保護等領(lǐng)域完善法規(guī)體系。
二、特殊資產(chǎn)發(fā)展的新機遇
在宏觀經(jīng)濟承壓背景下，特殊資產(chǎn)（不良資產(chǎn)、困境資產(chǎn)等）因風(fēng)險出清與價值重構(gòu)需求，迎來結(jié)構(gòu)性機遇：
1、市場規(guī)模擴張與政策支持強化
不良資產(chǎn)供給激增：預(yù)計2025年商業(yè)銀行不良貸款處置規(guī)模達9萬億元，非銀機構(gòu)（如信托、消費金融）不良資產(chǎn)加速釋放。
京東資產(chǎn)交易平臺顯示，“恒大系”12家公司不良債權(quán)被集中擺上貨架，債權(quán)總額約113億元，12筆不良資產(chǎn)的持有人均為中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司北京分公司。其中有一筆超過10億元的為恒大地產(chǎn)集團的債權(quán)。
政策工具完善：地方AMC（金融資產(chǎn)管理）監(jiān)管規(guī)則細化，專項再貸款支持房地產(chǎn)風(fēng)險處置，3000億元保障性住房再貸款托底商業(yè)地產(chǎn)估值。
國家金融監(jiān)管總局4月11日公布《關(guān)于促進金融資產(chǎn)管理公司高質(zhì)量發(fā)展 提升監(jiān)管質(zhì)效的指導(dǎo)意見》，要求金融資產(chǎn)管理公司聚焦發(fā)揮特色功能，加快培育核心競爭力，做強做優(yōu)不良資產(chǎn)收購處置業(yè)務(wù)，服務(wù)化解中小金融機構(gòu)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域風(fēng)險，促進實體經(jīng)濟健康發(fā)展。
持續(xù)加強風(fēng)險管理和內(nèi)控機制建設(shè)，強化存量風(fēng)險資產(chǎn)處置，嚴控增量業(yè)務(wù)風(fēng)險，加強資產(chǎn)負債和流動性管理，推進瘦身健體。同時，指導(dǎo)意見指出，要持續(xù)完善監(jiān)管制度體系，加強重點領(lǐng)域監(jiān)管，強化違法違規(guī)行為查處，加強監(jiān)管隊伍建設(shè)，強化各類監(jiān)督貫通聯(lián)動。
上海市黃浦區(qū)湖北路199弄1-98號，位于南京路商圈核心區(qū)域，緊鄰永安百貨、世貿(mào)廣場等商業(yè)地標(biāo)。總建筑面積4,848.44平方米，土地用途為商業(yè)，產(chǎn)權(quán)剩余期限約15年（至2039年10月27日）。
2024年12月以1.88億元起拍流拍。
2025年2月降價至1.5億元仍流拍，最終通過司法變賣成交。成交價1.5056億元，折合單價約3.1萬元/平方米，僅為評估價2.68億元的56%。
折價原因：產(chǎn)權(quán)剩余年限不足15年，續(xù)期政策不明確；租約限制資產(chǎn)流動性，且租金收益低；國企蘇州資管通過司法變賣“抄底”不良資產(chǎn)。
購買的直接主體是上海福麥潤企業(yè)管理有限公司，成立于2025年5月23日，注冊資本100萬元，專為此次交易設(shè)立。
控股方是蘇州麥潤企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股99.9%，穿透后由蘇州資產(chǎn)管理有限公司（蘇州資管）實際控制。
作為江蘇省第二家地方資產(chǎn)管理公司，蘇州資管專注于不良資產(chǎn)收購與重組，2024年上半年營收10.81億元。
2、區(qū)域創(chuàng)新與跨境協(xié)同
長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：高端制造產(chǎn)能置換催生35億元設(shè)備回購需求，排污權(quán)、用能權(quán)等環(huán)境權(quán)益交易溢價超45%。
粵港澳大灣區(qū)跨境聯(lián)動：QFLP基金規(guī)模超120億元，跨境擔(dān)保品法律認定優(yōu)化，推動離岸資本參與內(nèi)地特殊資產(chǎn)處置。
QFLP制度自2011年啟動，通過設(shè)立試點基金吸引境外資本。其核心是境外機構(gòu)投資者通過資格審批和外匯資金的監(jiān)管程序后，將境外資本兌換為人民幣資金，投資于境內(nèi)的基金。
3、數(shù)字化轉(zhuǎn)型與技術(shù)賦能
AI驅(qū)動的資產(chǎn)定價：大數(shù)據(jù)評估、智能盡調(diào)技術(shù)降低處置成本，部分機構(gòu)通過算法模型提升不良資產(chǎn)回收率15%-20%。
區(qū)塊鏈資產(chǎn)確權(quán)：深圳試點破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)交易，合規(guī)數(shù)據(jù)集溢價達評估值4-6倍，開辟數(shù)據(jù)資產(chǎn)化新賽道。
4、新興賽道價值重估
綠色資產(chǎn)轉(zhuǎn)型：新能源技術(shù)（光伏、儲能）全球市場份額超40%，困境能源企業(yè)資產(chǎn)重組需求激增（統(tǒng)一大市場）。
數(shù)據(jù)資產(chǎn)變現(xiàn)：破產(chǎn)企業(yè)客戶數(shù)據(jù)、運營數(shù)據(jù)通過合規(guī)交易實現(xiàn)價值釋放，預(yù)計2025年數(shù)據(jù)資產(chǎn)交易規(guī)模突破千億。
5、司法協(xié)作與風(fēng)險化解機制
破產(chǎn)程序高效化：破產(chǎn)案件集中管轄縮短審理周期至1.6年，內(nèi)地與香港跨境破產(chǎn)認可案例增至29宗，提升資產(chǎn)跨境處置效率。
個人破產(chǎn)試點深化：深圳38%個人破產(chǎn)案件涉及經(jīng)營性債務(wù)，阻斷惡意逃廢債，為消費金融不良處置提供新路徑。
上海知名中式豪宅小區(qū)“九間堂”一別墅被法拍，最終成交價破億（1.09億元），業(yè)內(nèi)人士認為是“撿漏價”。這是今年以來在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上成交的第三套成交價破億元的上海豪宅。
三、挑戰(zhàn)與機遇的辯證關(guān)系
1、風(fēng)險出清倒逼市場成熟
房地產(chǎn)、城投債務(wù)風(fēng)險釋放催生特殊資產(chǎn)供給，但需警惕區(qū)域性違約連鎖反應(yīng)（如地方財政壓力傳導(dǎo)至金融機構(gòu)）。
2、政策紅利釋放需配套機制
盡管監(jiān)管鼓勵AMC參與風(fēng)險化解，但地方AMC資本實力不足、跨區(qū)域經(jīng)營受限等問題仍需突破。
3、技術(shù)賦能需解決數(shù)據(jù)壁壘
企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)估值標(biāo)準缺失，跨境數(shù)據(jù)流動合規(guī)性制約技術(shù)應(yīng)用場景拓展。
四、未來趨勢與策略建議
1、短期聚焦：房地產(chǎn)紓困基金、城投債務(wù)重組、消費金融不良證券化等確定性賽道。
2、長期布局：數(shù)據(jù)資產(chǎn)確權(quán)交易、綠色技術(shù)并購、跨境特殊資產(chǎn)基金等創(chuàng)新領(lǐng)域。
3、機構(gòu)策略：頭部AMC通過“投行化+數(shù)字化”提升資產(chǎn)盤活能力，中小機構(gòu)深耕區(qū)域特色資產(chǎn)（如長三角制造業(yè)、大灣區(qū)跨境資產(chǎn)）。
總之，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的挑戰(zhàn)催生了特殊資產(chǎn)市場的擴容，政策支持、技術(shù)革新與區(qū)域協(xié)同正重塑行業(yè)生態(tài)。未來，特殊資產(chǎn)不僅是風(fēng)險化解的工具，更將成為推動產(chǎn)業(yè)升級和資源配置優(yōu)化的關(guān)鍵力量。
